Por Ana Portela
REsp 2.095.402-SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 6/8/2024, DJe 8/8/2024.
No REsp 2.095.402-SC, relatado pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira e julgado em 06/08/2024 pela Quarta Turma do STJ, foi reafirmada a prevalência da vedação à alienação de vaga de garagem com matrícula própria para terceiros estranhos ao condomínio, sem autorização expressa na convenção condominial, mesmo em casos de alienação judicial por hasta pública.
Em julgamento, a Quarta Turma definiu que, em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma, desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculada a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. No contexto da unidade autônoma, é admissível a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família, conforme estabelecido pela Súmula n. 449 do STJ.
Ao aplicar o entendimento da referida súmula, a Corte estadual afastou a proibição do art. 1.331, § 1º, do Código Civil (CC/2002) – que veda a alienação a terceiros estranhos ao condomínio – na hipótese de determinação judicial de penhora de vaga de garagem com matrícula própria.
No entanto, a redação desse dispositivo foi conferida com a finalidade de garantir segurança, funcionalidade e harmonia no ambiente condominial. Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões.
Portanto, ao interpretar o art. 1.331, § 1º, do CC/2002, que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa na convenção condominial, em conjunto com o entendimento consolidado na Súmula n. 449 do STJ, que autoriza a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, é imperativo restringir a participação na hasta pública exclusivamente aos condôminos.