Por Érica Gomes Lima
Inicialmente, é fundamental compreender que o Código Civil, nos artigos 462 a 466, trata dos chamados contratos preliminares. Esses contratos são instrumentos que, exceto quanto à forma, devem conter todos os requisitos essenciais ao contrato definitivo que se pretende celebrar. Em outras palavras, o contrato preliminar é um acordo de vontades que tem como objetivo a concretização de um outro contrato futuro, que chamamos de contrato definitivo.
Neste contexto, a Promessa de Compra e Venda (PCV), objeto de análise deste artigo, caracteriza-se como um contrato preliminar. Trata-se de um acordo entre partes, no qual uma pessoa física ou jurídica (promitente vendedora) se compromete a vender determinado bem a outra (promitente compradora), visando à futura celebração do contrato de compra e venda definitivo. O Código Civil disciplina a PCV nos seguintes termos:
Art. 1.417: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Art. 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Assim, fica claro que a Promessa de Compra e Venda vincula as partes, sendo irretratável e irrevogável na ausência de cláusula de arrependimento. Após a quitação, o promitente comprador adquire o direito à adjudicação compulsória, isto é, à execução específica da obrigação. Em outras palavras, uma vez cumprida a promessa, o promitente vendedor tem o dever legal de formalizar o contrato definitivo de compra e venda.
Esse mecanismo torna-se essencial no Direito Imobiliário, dada a complexidade e os valores envolvidos nas transações desse setor. A Promessa de Compra e Venda, enquanto contrato preliminar, viabiliza o financiamento das operações, permitindo que o vendedor não precise transferir o imóvel até a quitação integral, e assegurando ao comprador o direito à futura transferência da propriedade.